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寫字樓物業(yè)管理方案
為了確保事情或工作科學(xué)有序進(jìn)行，往往需要預(yù)先進(jìn)行方案制定工作，方案是闡明行動(dòng)的時(shí)間，地點(diǎn)，目的，預(yù)期效果，預(yù)算及方法等的書面計(jì)劃。那么我們?cè)撛趺慈懛桨改�？以下是小編為大家收集的寫字樓物業(yè)管理方案，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
寫字樓物業(yè)管理方案 1
大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段（物業(yè)預(yù)售至交付前三個(gè)月）與前期物業(yè)管理實(shí)施階段（物業(yè)交付前三個(gè)月至業(yè)主委員會(huì)成立）組成。在實(shí)際操作中，應(yīng)分階段有重點(diǎn)、有步驟地落實(shí)相應(yīng)工作。
第一階段：早期物業(yè)管理介入階段
從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和推薦，使之既貼合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。
一、管理資料：
1、從政策法規(guī)的角度，帶給相應(yīng)物業(yè)管理意見及依據(jù)；
2、參與評(píng)審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑面積設(shè)計(jì)圖紙，提出相關(guān)改善及改良的推薦；
3、從管理的角度，評(píng)審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力；
4、帶給有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見；
5、帶給大廈公共部位環(huán)境設(shè)計(jì)的相關(guān)意見；
6、帶給機(jī)電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見；
7、帶給功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見；
8、帶給有關(guān)樓宇材質(zhì)保護(hù)的具體管理意見，減少因施工對(duì)材質(zhì)造成的損傷；
9、帶給標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、配置的相關(guān)管理意見；
10、參與開發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通；
11、參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗(yàn)收。
二、管理措施：
1、熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；
2、學(xué)習(xí)、運(yùn)用各類專業(yè)技術(shù)知識(shí)，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量；
3、制定早期介入計(jì)劃，用心穩(wěn)妥地開展工作；
4、參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；
第二階段：前期物業(yè)管理階段
前期物業(yè)管理階段可分為接管驗(yàn)收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、娛樂設(shè)施管理、水系使用管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。
一、接管驗(yàn)收管理方案
為確保大廈的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等貼合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎(chǔ)，上海朗泰物業(yè)管理有限公司在接管前進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收工作。按照物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序
�。ㄒ唬⒐芾碣Y料：
1、了解物業(yè)建設(shè)的基本狀況，與開發(fā)商及時(shí)溝通，確定接管驗(yàn)收時(shí)光；
2、編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；
3、與開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上，同時(shí)要求施工單位對(duì)驗(yàn)收中存在的問題限期整改。
4、與開發(fā)、施工單位一起，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)，直至貼合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；
5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接：
�。�1）核對(duì)、接收各類房屋和鑰匙；
�。�2）核對(duì)、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；
�。�3）核對(duì)、接收各類設(shè)施設(shè)備；
�。�4）核對(duì)、接收各類標(biāo)識(shí)。
（二）管理措施：
1、組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作；
2、開展接管驗(yàn)收培訓(xùn)，提高對(duì)接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識(shí)；
3、掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；
4、制定接管驗(yàn)收規(guī)程，按程序辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。
二、業(yè)主入伙管理方案
在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時(shí)，為業(yè)主帶給方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，對(duì)于塑造管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，上海朗泰物業(yè)管理有限公司十分重視業(yè)主入伙工作的管理。
�。ㄒ唬┕芾碣Y料：
1、準(zhǔn)備業(yè)主領(lǐng)房所需資料；
2、布置業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng)，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)帶給一條龍服務(wù)；
3、按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)：
�。�1）憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料；
�。�2）陪同業(yè)主驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)；
�。�3）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用；
�。�4）對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填寫《業(yè)主驗(yàn)收交接表》，并與業(yè)主約定時(shí)光，及時(shí)解決。
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1、制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》，準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料；
2、按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程；
3、策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng)布置方案；
4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業(yè)主意見；
5、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。
三、治安管理方案
在大廈物業(yè)管理中，適當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動(dòng)性，維護(hù)物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項(xiàng)很重要的工作，最為廣大業(yè)主所關(guān)注，
特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時(shí)全天候管理方案。
�。ㄒ唬┕芾碣Y料：
1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶）安全的行為。
�。�1）門崗的任務(wù)：
禮儀服務(wù)；
維護(hù)出入口的交通秩序；
對(duì)外來車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證、登記和換證；
制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進(jìn)入大廈；
夜間對(duì)外來人員進(jìn)行詢問和登記；
嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入大廈；
遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實(shí)，并作登記；
為業(yè)主帶給便利性服務(wù)。
（2）巡邏崗的任務(wù)：
按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；
巡查車輛停放狀況，維護(hù)道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作；
對(duì)大廈內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范；
對(duì)大廈及樓宇安全、防火檢查；
裝修戶的安全檢查；
防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件；
防范和制止各類違反大廈管理制度行為。
2、技術(shù)防范：
應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對(duì)大廈內(nèi)的治安狀況實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控，以確保安全。
�。�1）對(duì)可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄象措施，并及時(shí)通知值班保安，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理。
�。�2）值班保安接到治安報(bào)警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)酌情處理，并把狀況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對(duì)報(bào)警處理狀況作詳細(xì)記錄，留檔備查。
�。ǘ�、管理措施：
1、實(shí)行半軍事化管理，制定保安管理和獎(jiǎng)懲制度，嚴(yán)格付諸實(shí)施，以增強(qiáng)保安人員的工作職責(zé)心；
2、強(qiáng)化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能；制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習(xí)；
3、加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言禮貌，舉止得當(dāng)；
4、嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量；
5、監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好；
6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備，建立安全管理檔案。
四、消防管理方案
消防管理是物業(yè)安全管理的重點(diǎn)，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。
�。ㄒ唬┕芾碣Y料：
1、做好消防監(jiān)控中心的管理；
2、做好消防設(shè)施、器材的管理；
3、持續(xù)消防通道的暢通；
4、加強(qiáng)裝修期間的消防安全管理；
5、嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹；
6、嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品；
7、防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。
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1、制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全職責(zé)制，做到職責(zé)落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落實(shí)；
2、制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；
3、建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；
4、定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除；
5、做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；
6、制止任何違反消防安全的行為；
7、用心開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識(shí)；
8、發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警。
五、綠化保潔管理方案：
綠化保潔直接關(guān)系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)。
�。ㄒ唬┕芾碣Y料：
1、綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日�；�、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。
�。�1）根據(jù)氣候，給花木適量澆水；
�。�2）根據(jù)花木長(zhǎng)勢(shì)，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；
�。�3）制定預(yù)防措施，防治病蟲害；
（4）及時(shí)清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對(duì)遭受損壞的花木及時(shí)扶正，整修或補(bǔ)種適宜的苗木、花草；
�。�5）對(duì)大廈內(nèi)部公共場(chǎng)所進(jìn)行綠化布置和養(yǎng)護(hù)；
�。�6）定期對(duì)建筑小品進(jìn)行修飾；
�。�7）做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護(hù)完好。
2、清潔衛(wèi)生：透過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。
（1）根據(jù)材質(zhì)選取最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，持續(xù)材質(zhì)表面光亮整潔；
�。�2）公共衛(wèi)生間設(shè)專人巡回清潔，持續(xù)整潔無異味；
�。�3）樓層公共煙缸每一天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積；
（4）大堂設(shè)專人巡回保潔，玻璃門窗持續(xù)光亮，無明顯印漬；
�。�5）大廈各公共區(qū)域持續(xù)清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場(chǎng)所現(xiàn)象，隨時(shí)清除各類污漬、積水；
（6）每一天定時(shí)（正常上班時(shí)光前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對(duì)垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房?jī)?nèi)外墻壁及地面，每月對(duì)垃圾房消毒二次；
�。�7）定期進(jìn)行外墻清洗；
�。�8）各類公共照明、消防等設(shè)施，每月保潔一次；
�。�9）定期對(duì)下水道等排污管道清理一次；
（10）告示牌、指示牌等每一天保潔一次；
（11）電梯轎廂每一天保潔二次，每月對(duì)電梯門槽進(jìn)行一次清潔；
�。�12）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；
�。�13）對(duì)違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止。
（二）管理措施：
1、建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；
2、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)專業(yè)技能，聘請(qǐng)專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)；
3、落實(shí)“三查”（綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強(qiáng)日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務(wù)滿意率95%、保潔服務(wù)滿意率95%；
4、強(qiáng)化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行禮貌。
六、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案：
房屋管理，尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到大廈的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。
（一）管理資料：
1、房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。
�。�1）業(yè)主已領(lǐng)房：
房屋交付時(shí)，及時(shí)與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè)主檔案；
加強(qiáng)裝修管理，對(duì)違章裝修行為及時(shí)予以制止，情節(jié)嚴(yán)重者，提請(qǐng)有關(guān)行政管理部門依法處理；
裝修期間，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行房屋公共部位的保護(hù)，確保房屋的安全、美觀。
�。�2）空關(guān)房（含業(yè)主托管房）：
管理處應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次；
對(duì)房屋和設(shè)施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理，或及時(shí)通知業(yè)主。
（3）公共用房
做好公共用房（商務(wù)中心、公共設(shè)施用房等）的維護(hù)、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時(shí)維修，確保房屋的安全、美觀。
2、設(shè)備設(shè)施維護(hù)：
�。�1）公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修；
�。�2）公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次；
（3）水泵、鍋爐、純凈水等設(shè)備每一天巡查兩次；
�。�4）電梯機(jī)房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）；
（5）中央空調(diào)機(jī)組設(shè)定專人管理，定期巡查，確保出風(fēng)口正常；
�。�6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；
�。�7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案；
�。�5）對(duì)業(yè)主（租戶）自用水電設(shè)施報(bào)修，應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》，確保維修及時(shí)率與合格率。
（二）管理措施：
1、加強(qiáng)裝修戶管理，督促業(yè)主做好裝修前期申報(bào)工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)制止；
2、對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對(duì)技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)；
3、對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)；
4、對(duì)所有的設(shè)備幾配件建立詳細(xì)檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代；
5、建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率達(dá)98%以上，且有回訪制度和記錄；
6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法，確保房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)98%以上。
七、娛樂設(shè)施管理方案（視大廈具體配套設(shè)施而定）
確保健身娛樂設(shè)施的安全使用，為業(yè)主帶給一個(gè)豐富多彩的娛樂休閑環(huán)境。
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1、每周對(duì)健身娛樂設(shè)施進(jìn)行不少于一次的安全檢查：
�。�1）活動(dòng)設(shè)施有無破損，有無因破損產(chǎn)生的尖角、裂縫等外露的鋒利部分，秋千的吊繩、吊環(huán)、螺絲的牢固程度等；
�。�2）健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護(hù)墊是否起到應(yīng)有作用；
�。�3）臺(tái)球、乒乓球、棋牌室地面是否過滑，臺(tái)子是否松動(dòng)，附屬的電器是否絕緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等；
（4）網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)的場(chǎng)地是否有不安全因素，球網(wǎng)、球架等有無破損和松動(dòng)，是否牢固；
2、對(duì)存在不安全因素的娛樂設(shè)施及時(shí)做好停用標(biāo)識(shí)，組織檢修；對(duì)無法修復(fù)的，按手續(xù)申請(qǐng)報(bào)廢；
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1、小區(qū)設(shè)安全檢查負(fù)責(zé)人，對(duì)健身娛樂設(shè)施正常使用行使一票否決權(quán)；
2、安全檢查人員須如實(shí)填寫健身娛樂設(shè)施安全檢查表，并妥善保管，每月上報(bào)管理處主任。
八、水系使用管理方案（此項(xiàng)資料視具體配套狀況增減）
透過有序的管理，確保大廈水系運(yùn)行正常，有效節(jié)省管理成本。
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1、定期巡查泵房設(shè)施，確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常；
2、定期清潔蓄水池，持續(xù)水質(zhì)潔凈；
3、專人管理蓄水池，定時(shí)開放。
（二）管理措施
1、測(cè)算水系運(yùn)行成本，結(jié)合小區(qū)實(shí)際，制定使用規(guī)定；
2、建立設(shè)施設(shè)備檔案，做好巡檢記錄；
3、按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)報(bào)修。
九、財(cái)務(wù)管理方案：
透過財(cái)務(wù)管理，在改善財(cái)務(wù)狀況的'條件下，不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
（一）管理資料：
1、加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理；
2、搞好財(cái)務(wù)核算；
3、及時(shí)統(tǒng)計(jì)物業(yè)維修更新費(fèi)用使用狀況，每半年公布一次（每年公布一次）
4、做好年度預(yù)算和決算工作；
5、認(rèn)真審核報(bào)銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷；
6、及時(shí)掌握財(cái)務(wù)收支狀況，做好財(cái)務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策帶給依據(jù)。
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1、根據(jù)財(cái)務(wù)法規(guī)政策，制定財(cái)務(wù)管理制度；
2、財(cái)務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作；
3、抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；
4、加強(qiáng)成本控制；
5、加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。
十、質(zhì)量管理方案：
導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施全面質(zhì)量管理，有助于實(shí)現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助
于實(shí)現(xiàn)決策、計(jì)劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。
�。ㄒ唬┕芾碣Y料：
1、參照iso9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)要求，制定大廈質(zhì)量工作計(jì)劃；
2、實(shí)施所制訂的工作計(jì)劃和措施；
3、對(duì)照計(jì)劃，檢查執(zhí)行的狀況和效果，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題；
4、根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績(jī)、吸取教訓(xùn)。
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1、抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作，不斷提高質(zhì)量意識(shí)；
2、制訂質(zhì)量職責(zé)制，保證質(zhì)量管理工作落到實(shí)處；
3、理解公司對(duì)大廈管理工作的現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)；
4、配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，對(duì)系統(tǒng)性的問題制定整改方案。
十一、檔案資料管理方案：
加強(qiáng)檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護(hù)管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護(hù)、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。
�。ㄒ唬┕芾碣Y料：
1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等；
2、業(yè)主檔案：所有業(yè)主購、租房合同（復(fù)印件），業(yè)主基本狀況登記表、裝修申請(qǐng)表和住戶健康狀況登記表等；
3、財(cái)務(wù)檔案：逐年構(gòu)成的園區(qū)財(cái)務(wù)收支報(bào)表、物業(yè)維修基金使用報(bào)表等；
4、文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；
5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽(yù)資料等。
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1、制定檔案制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；
2、專人管理（由負(fù)責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)任），專室專柜，編目造冊(cè)，存放有序并且尊重業(yè)主保密，保守秘密；
3、科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達(dá)100%；
4、逐步實(shí)現(xiàn)智能化管理，計(jì)時(shí)可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平。
十二、人力資源管理方案
一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對(duì)于持續(xù)員工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的好處。
�。ㄒ唬┕芾碣Y料：
1、按照合理的人才結(jié)構(gòu)，配置各類人才；
2、任人唯賢，量材錄用；
3、開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；
4、進(jìn)行業(yè)績(jī)考核，優(yōu)勝劣汰。
（二）管理措施：
1、制定崗位職責(zé)制，做到責(zé)、權(quán)、利分明；
2、建立約束與激勵(lì)相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)工作積極性；
3、加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識(shí)；
4、崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請(qǐng)進(jìn)來培訓(xùn)相結(jié)合；
5、全面考核，做到公開、公平、公正。
智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)
�。ㄒ唬┙⒁恢гO(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍
將組建一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍，熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，并邀請(qǐng)相關(guān)單位（如系統(tǒng)設(shè)置、安裝單位）對(duì)所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。
（二）管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)
對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個(gè)人員都能清楚明白隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。
（三）建立設(shè)備技術(shù)檔案
對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，包括型號(hào)、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。
�。ㄋ模┙⒃O(shè)備運(yùn)行檔案
建立對(duì)消防監(jiān)控系統(tǒng)的實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案，使操作人員對(duì)系統(tǒng)的正常運(yùn)行了如指掌，并對(duì)系統(tǒng)的報(bào)警信息作正確的分析及存盤。
�。ㄎ澹┙⒐┴浬虣n案
對(duì)所有的設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案，包括型號(hào)、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等，并與供貨商、制造商持續(xù)聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。
（六）日常巡視與定期保養(yǎng)
日常的巡視檢查是及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑，而定期維護(hù)是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。對(duì)此將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法以確保設(shè)備安全運(yùn)行。
寫字樓物業(yè)管理方案 2
一、根據(jù)《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，首先在工商局注冊(cè)成立公司，并領(lǐng)取工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照。依照《公司法》注冊(cè)成立物業(yè)管理公司需符合以下條件：
1、股東成員一人以上。
2、注冊(cè)資金50萬元以上。
3、股東制定公司新章程。
4、有合法的公司名稱。
5、成立公司的股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)。
6、有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。
根據(jù)實(shí)際情況，第5項(xiàng)內(nèi)容，公司可以是只設(shè)立股東會(huì)和一名執(zhí)行董事及一名執(zhí)行監(jiān)事的有限責(zé)任公司。第6項(xiàng)內(nèi)容，固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的確定可以提交場(chǎng)所的租賃合同。
二、物業(yè)管理公司注冊(cè)后，應(yīng)按照《重慶市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》取得物業(yè)管理公司臨時(shí)資質(zhì)證書，方可從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)。
物業(yè)管理公司資質(zhì)證書是凡在重慶市轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理公司從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格憑證。
取得臨時(shí)資質(zhì)應(yīng)符合的條件：
1、具有獨(dú)立法人資格。
2、注冊(cè)資本50萬元以上。
3、具有中級(jí)以上職稱的'工程類或經(jīng)濟(jì)類技術(shù)人員5人以上，管理人員取得物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書5人以上（其中經(jīng)理崗位人員應(yīng)取得高級(jí)物業(yè)管理經(jīng)理證書）。
4、管理有一定的物業(yè)面積，并簽訂前期物業(yè)管理合同。
5、具有比較健全的公司管理制度、組織機(jī)構(gòu)和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度。
根據(jù)實(shí)際情況，第3項(xiàng)內(nèi)容，中級(jí)以上職稱的技術(shù)人員，可以只提交職稱證書，實(shí)際工作人員由沒有職稱證書的人員擔(dān)任，以降低工資成本，物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書建議組織或要求相關(guān)人員參加學(xué)習(xí)，取得證書后，持證上崗。第4項(xiàng)內(nèi)容，公司應(yīng)與移民小區(qū)的建設(shè)方魚嘴鎮(zhèn)政府簽訂移民小區(qū)的前期物業(yè)管理合同，建議簽訂三年，三年后如移民小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，則應(yīng)與業(yè)主委員會(huì)重新簽訂物業(yè)管理合同。
三、公司的名稱、經(jīng)營(yíng)范圍、內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員配備。
名稱：重慶市東部新城物業(yè)管理有限公司（暫定）
經(jīng)營(yíng)范圍：管理方面：樓宇（多層、高層）管理；房屋的修繕管理；設(shè)備的維修、保養(yǎng)管理；車輛運(yùn)行及看護(hù)管理；秩序維護(hù)管理；清潔環(huán)衛(wèi)管理；綠化管理；消防管理；物業(yè)保險(xiǎn)管理等。服務(wù)方面：物業(yè)修繕。物業(yè)租售代理；物業(yè)清掃保潔；搬家、裝潢服務(wù)；車輛出租；綠化工程及花木租售；燃料供應(yīng)；蔬菜糧食供應(yīng)；服裝清洗供應(yīng)；美容美發(fā)；康樂健身；幼兒教育；老年服務(wù)；家教服務(wù)；商業(yè)服務(wù)等。
內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)：辦公室、物管科、財(cái)務(wù)科、維修科。
辦公室負(fù)責(zé)公司行政工作、接待工作和各科室的綜合管理。物管科負(fù)責(zé)小區(qū)的安全管理、清潔衛(wèi)生和日常運(yùn)作。財(cái)務(wù)科負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)管理和商業(yè)費(fèi)用收支。維修科負(fù)責(zé)小區(qū)的工程維修和住戶維修服務(wù)。
公司成立后的物管費(fèi)和其他服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，原則上均按物價(jià)局核價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
四、商業(yè)八家等區(qū)域的管理接收。
商業(yè)八家等區(qū)域的管理接收應(yīng)注意三個(gè)方面的問題：
一是根據(jù)《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建設(shè)單位委托前期物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，必須向前期物業(yè)管理公司移交物業(yè)建設(shè)的相關(guān)施工資料和圖紙。
二是根據(jù)《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建設(shè)單位移交物業(yè)時(shí)，必須向委托的前期物業(yè)管理公司提供相應(yīng)比例的物業(yè)管理用房和社區(qū)用房，物業(yè)管理用房必須按照市人民政府規(guī)定比例（按總建筑面積0.5%）提供，社區(qū)用房必須按照每100戶業(yè)主配備15個(gè)平方的標(biāo)準(zhǔn)提供，費(fèi)用計(jì)入建設(shè)成本，物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主所有。商業(yè)八家應(yīng)該按照相應(yīng)比例向物管處提供物業(yè)管理用房，或者提供購買相同比例房屋的資金，由前期物業(yè)管理公司選址購買，物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主，前期物業(yè)管理公司只有使用權(quán)。
三是根據(jù)《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，大修基金必須由業(yè)主按市政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交納，日后用于小區(qū)居民樓的修繕，如沒有這部分資金，以后的小區(qū)設(shè)施和單元樓工程維修將無法進(jìn)行，并且可能直接導(dǎo)致商業(yè)八家等區(qū)域業(yè)主今后的房產(chǎn)證無法辦理。
寫字樓物業(yè)管理方案 3
為進(jìn)一步完善我縣防災(zāi)減災(zāi)體系建設(shè)，提高全社會(huì)防震減災(zāi)的綜合能力。根據(jù)中國(guó)保監(jiān)會(huì)和財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)的《建立城鄉(xiāng)居民住宅地震巨災(zāi)保險(xiǎn)制度實(shí)施方案》(保監(jiān)發(fā)〔20xx〕39號(hào))和《四川省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)四川省城鄉(xiāng)居民住宅地震巨災(zāi)保險(xiǎn)工作方案的通知》(川辦函〔20xx〕97號(hào))和《眉山市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)眉山市城鄉(xiāng)居民住宅地震巨災(zāi)保險(xiǎn)實(shí)施方案的通知》(眉府辦函〔20xx〕119號(hào))精神，結(jié)合我縣實(shí)際，特制定本實(shí)施方案。
一、指導(dǎo)思想
建立政府引導(dǎo)的城鄉(xiāng)居民住宅地震巨災(zāi)保險(xiǎn)制度。加強(qiáng)政府資源、保險(xiǎn)資源的整合與協(xié)調(diào)配合，發(fā)揮住宅地震保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制、社會(huì)互助機(jī)制和社會(huì)管理機(jī)制作用，充分調(diào)動(dòng)更多的社會(huì)資源用于防災(zāi)救災(zāi)，拓寬災(zāi)后重建資金來源渠道，形成財(cái)政支持下的多層次巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制。
二、基本原則
堅(jiān)持“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、自愿參保、財(cái)政支持、保障民生”的原則。
(一)政府引導(dǎo)。加強(qiáng)對(duì)城鄉(xiāng)居民住宅地震巨災(zāi)保險(xiǎn)工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，發(fā)揮政府在地震巨災(zāi)保險(xiǎn)工作中的引導(dǎo)作用，為地震巨災(zāi)保險(xiǎn)營(yíng)造良好的制度環(huán)境、法律環(huán)境和政策環(huán)境。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)應(yīng)建立健全地震巨災(zāi)保險(xiǎn)工作制度，推動(dòng)地震巨災(zāi)保險(xiǎn)合規(guī)高效運(yùn)行，確保取得實(shí)效。
(二)市場(chǎng)運(yùn)作。以商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為依托，運(yùn)用商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)管理、專業(yè)技術(shù)、服務(wù)能力和營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等方面的優(yōu)勢(shì)，為地震巨災(zāi)保險(xiǎn)工作提供承保理賠服務(wù)，轉(zhuǎn)移地震巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)�？刂坪头婪督�(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，完善風(fēng)險(xiǎn)防范化解機(jī)制，確保地震巨災(zāi)保險(xiǎn)工作穩(wěn)步推進(jìn)。
(三)自愿參保。各級(jí)各部門要持之以恒開展城鄉(xiāng)居民住宅地震巨災(zāi)保險(xiǎn)宣傳推廣活動(dòng)，不斷提升城鄉(xiāng)居民的地震巨災(zāi)保險(xiǎn)意識(shí)，引導(dǎo)城鄉(xiāng)居民主動(dòng)了解地震巨災(zāi)保險(xiǎn)在化解自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)和防災(zāi)減災(zāi)工作中的重要功能和作用，鼓勵(lì)和引導(dǎo)城鄉(xiāng)居民主動(dòng)、自愿參加地震巨災(zāi)保險(xiǎn)。
(四)財(cái)政支持。建立財(cái)政給予保費(fèi)補(bǔ)貼的地震巨災(zāi)保險(xiǎn)參保機(jī)制，提升城鄉(xiāng)居民住宅地震巨災(zāi)保險(xiǎn)的制度穩(wěn)定性和可持續(xù)發(fā)展能力。實(shí)行城鄉(xiāng)居民住宅地震巨災(zāi)保險(xiǎn)保費(fèi)補(bǔ)貼政策，降低城鄉(xiāng)居民的參保成本，為更加廣泛的城鄉(xiāng)居民提供地震巨災(zāi)保險(xiǎn)保障。
(五)保障民生。按照民生優(yōu)先原則，以地震災(zāi)害為主要災(zāi)因，以居民住宅為保障對(duì)象，不斷滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的地震災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)保障需求。為助力精準(zhǔn)扶貧，為農(nóng)村散居五保戶、城鄉(xiāng)低保對(duì)象、貧困殘疾人等特殊優(yōu)撫群體提供基本的地震巨災(zāi)保險(xiǎn)保障，防止“因?yàn)?zāi)返貧”現(xiàn)象發(fā)生。
三、主要內(nèi)容
(一)開展地區(qū)。全縣全面開展城鄉(xiāng)居民住宅地震巨災(zāi)保險(xiǎn)工作。
(二)工作目標(biāo)。全縣參保率力爭(zhēng)達(dá)到25%(其中農(nóng)村散居特困人員、城市散居特困人員、城鄉(xiāng)低保戶等特殊困難群體100%參保)以上。隨著各項(xiàng)工作的穩(wěn)步推進(jìn)，再逐年提高參保率。
(三)保險(xiǎn)金額和保險(xiǎn)費(fèi)。城鎮(zhèn)居民住宅基本保額為每戶5萬元，對(duì)應(yīng)保險(xiǎn)費(fèi)27元人民幣;農(nóng)村居民住宅基本保額為每戶2萬元，對(duì)應(yīng)保險(xiǎn)費(fèi)38元人民幣。同一保險(xiǎn)標(biāo)的.保險(xiǎn)金額累計(jì)最高不超過100萬元人民幣，超過部分無效。其中，鋼混結(jié)構(gòu)最高保額100萬元、磚木結(jié)構(gòu)最高保額10萬元、其他結(jié)構(gòu)(如土坯)最高保額為6萬元。
(四)保費(fèi)補(bǔ)貼機(jī)制。為鼓勵(lì)城鄉(xiāng)居民參保，城鄉(xiāng)居民按照基本保額參保時(shí)，由投保人個(gè)人承擔(dān)40%的保費(fèi)支出，各級(jí)財(cái)政提供60%的保費(fèi)補(bǔ)貼(其中：省級(jí)和市〔區(qū)〕級(jí)財(cái)政，擴(kuò)權(quán)強(qiáng)縣試點(diǎn)縣財(cái)政各承擔(dān)30%保費(fèi))。農(nóng)村散居特困人員、城市散居特困人員、城鄉(xiāng)低保戶等特殊困難群體涉及的基本保額參保保費(fèi)由財(cái)政全額承擔(dān)，即省級(jí)和市(區(qū))級(jí)財(cái)政，擴(kuò)權(quán)強(qiáng)縣試點(diǎn)縣財(cái)政各承擔(dān)50%。投保居民可參考房屋市場(chǎng)價(jià)值，根據(jù)需要與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)協(xié)商確定保險(xiǎn)金額，超出基本保額以外的參保保費(fèi)，由投保人個(gè)人承擔(dān)。
(五)承辦機(jī)構(gòu)。按照國(guó)家有關(guān)制度規(guī)定要求，由中國(guó)城鄉(xiāng)居民住宅地震巨災(zāi)保險(xiǎn)共同體成員單位具體負(fù)責(zé)城鄉(xiāng)居民住宅地震巨災(zāi)保險(xiǎn)承保工作。首席共保人為：中華人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司。具體的份額劃分、業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)對(duì)接、財(cái)務(wù)核算、承保管理、理賠銜接等問題均按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。
(六)協(xié)同承保機(jī)制。為確保城鄉(xiāng)居民住宅地震巨災(zāi)保險(xiǎn)工作持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行，民政部門應(yīng)向保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)提供經(jīng)縣、鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、街道)政府(辦事處)及其所屬村(居)委會(huì)核實(shí)后的農(nóng)村散居特困人員、城市散居特困人員、城鄉(xiāng)低保戶等特殊困難群體人員信息，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)根據(jù)人員信息逐戶開展簽單工作。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)按季度向市、縣財(cái)政部門同時(shí)報(bào)送地震巨災(zāi)保險(xiǎn)承保情況，據(jù)實(shí)申請(qǐng)各級(jí)財(cái)政保費(fèi)補(bǔ)貼資金;財(cái)政部門審核同意后，將各級(jí)財(cái)政應(yīng)承擔(dān)的保費(fèi)補(bǔ)貼資金劃撥到保單簽發(fā)機(jī)構(gòu)。
四、工作安排
(一)啟動(dòng)階段。20xx年9月25日至20xx年10月15日，組織召開全縣城鄉(xiāng)居民住宅地震巨災(zāi)保險(xiǎn)工作動(dòng)員大會(huì)，部署全縣城鄉(xiāng)居民住宅地震巨災(zāi)保險(xiǎn)工作。
(二)推進(jìn)階段。20xx年10月16日至20xx年11月10日，承擔(dān)承保工作任務(wù)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)積極開展各種宣傳活動(dòng)，全面推進(jìn)工作開展。
(三)評(píng)估階段。有關(guān)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)認(rèn)真總結(jié)前階段工作經(jīng)驗(yàn)，縣城鄉(xiāng)居民住宅地震巨災(zāi)保險(xiǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)工作進(jìn)行綜合評(píng)估，提出下一步工作意見。
五、保障措施
(一)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。成立仁壽縣城鄉(xiāng)居民住宅地震巨災(zāi)保險(xiǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組(詳見附件1)，由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，縣國(guó)資金融局、縣財(cái)政局、縣氣象局、縣民政局等單位為成員。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在縣國(guó)資金融局，朱章付兼任辦公室主任，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌安排、推進(jìn)全縣城鄉(xiāng)居民住宅地震巨災(zāi)保險(xiǎn)工作，協(xié)調(diào)處理工作中出現(xiàn)的重大問題。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府也要高度重視，強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)，組建專門力量，抓好地震巨災(zāi)保險(xiǎn)的政策宣傳和組織工作，將具體目標(biāo)任務(wù)分解到村，確保參保率力爭(zhēng)達(dá)到25%(其中農(nóng)村散居特困人員、城市散居特困人員、城鄉(xiāng)低保戶等特殊困難群體100%參保)以上，安排專人積極配合縣財(cái)險(xiǎn)公司開展工作，幫助協(xié)調(diào)和處理具體問題，確保工作有序開展，圓滿完成目標(biāo)任務(wù)(詳見附件2)。
(二)資金保障。我縣地震巨災(zāi)保險(xiǎn)工作所需資金納入年度預(yù)算安排，按照眉府辦函〔20xx〕119號(hào)要求，按比例承擔(dān)保費(fèi)補(bǔ)貼資金，全力保障財(cái)政資金投入。
寫字樓物業(yè)管理方案 4
第一節(jié)環(huán)境保潔部主要工作內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及承諾指標(biāo)
一、保潔主要工作內(nèi)容
1、負(fù)責(zé)大廈非商業(yè)區(qū)域內(nèi)公共區(qū)域的日常保潔工作；主要包括以下區(qū)域。
>負(fù)責(zé)大廳的保潔工作；
>負(fù)責(zé)洗手間的清潔工作。
>負(fù)責(zé)電梯轎廂內(nèi)及電梯間的保潔；
>負(fù)責(zé)樓道地面、墻面的保潔；
>負(fù)責(zé)樓梯扶手、地面的保潔；
>負(fù)責(zé)公共區(qū)域玻璃的清潔工作；
>負(fù)責(zé)外圍大院的物業(yè)管理；
2、負(fù)責(zé)大廈庭院的衛(wèi)生保潔工作；
3、負(fù)責(zé)項(xiàng)目?jī)?nèi)的垃圾清運(yùn)工作；
4、負(fù)責(zé)項(xiàng)目?jī)?nèi)的消毒、滅鼠工作；
5、負(fù)責(zé)項(xiàng)目?jī)?nèi)的化糞池清掏工作；
6、負(fù)責(zé)項(xiàng)目?jī)?nèi)的積水、積雪清掃工作；
7、負(fù)責(zé)庭院和道路兩側(cè)區(qū)間綠地養(yǎng)護(hù)工作，包括園區(qū)內(nèi)喬、灌、花、草的養(yǎng)護(hù)；
8、負(fù)責(zé)大廈辦公區(qū)日�；〝[及節(jié)日鮮花擺放工作。
二、保潔管理標(biāo)準(zhǔn)
1、按保潔計(jì)劃認(rèn)真做好各管理區(qū)域內(nèi)的保潔工作，達(dá)到公共區(qū)域無積塵、無雜物、門窗玻璃明亮，各類裝飾及燈飾清潔光亮；
2、保持大廈內(nèi)電梯間、電梯轎廂的干凈整潔；
3、保持洗手間空氣清新，保持衛(wèi)生潔具的清潔衛(wèi)生及洗手間內(nèi)的整潔；
4、定時(shí)收集管轄范圍各層面的'垃圾，集中清運(yùn)；
5、秋冬落葉較多時(shí)根據(jù)情況增加室外清掃頻次，保持地面無大量數(shù)葉；
6、定期清洗外墻，保持外墻整潔；
7、冬季下雪就是命令，即時(shí)鏟冰掃雪，保證主要道路暢通。無積雪；
8、定期實(shí)行殺蟲滅鼠工作，即時(shí)清運(yùn)垃圾，保持園區(qū)良好的衛(wèi)生環(huán)境；
9、保證樹木修剪即時(shí)，無破壞、踐踏、無蟲害、枯死及隨意占用綠地現(xiàn)象；
10、綠化用藥準(zhǔn)確、安全、不污染周邊環(huán)境；
11、搞好管轄范圍的環(huán)境衛(wèi)生，定時(shí)疏通、清洗下水道，聯(lián)系環(huán)衛(wèi)部門清掏化糞池；
12、制定清潔設(shè)備和用具的采購和使用意見，合理掌握清潔費(fèi)用；
13、草坪修剪高度適中，基本無雜草。
14、地下室及地下車庫無積塵、積水、明顯油漬，設(shè)施設(shè)備干凈整潔。
三、承諾指標(biāo)
1、管理區(qū)域內(nèi)無積塵、無污垢、無垃圾、無積水控制率100%;
2、建筑物外立面整潔保持率98%;
3、建筑垃圾、生活垃圾、污水清理即時(shí)率100%;
4、滅蟲除害即時(shí)率100%;
5、綠化成活率99%,草坪純度99%。
第二節(jié)實(shí)施措施
一、實(shí)施措施
1、實(shí)行分區(qū)負(fù)責(zé)制度，制定標(biāo)準(zhǔn)化保潔制度；
2、增強(qiáng)巡視，制定主管檢查制度；
3、科學(xué)的安排清潔時(shí)間、周期；
4、明確各崗位分工不分家，讓員工熟悉不同樓層作業(yè)，保質(zhì)又保量，以利于提升員工的責(zé)任感；
5、對(duì)不同的客流區(qū)域制訂出不同保潔方案，使局部和整體保持同樣整潔；
6、增強(qiáng)對(duì)保潔員職業(yè)形象的塑造、培訓(xùn)及包裝；
7、由專人負(fù)責(zé)垃圾清潔工作，作到垃圾日產(chǎn)日清；
8、制定完整的綠化制度；
9、做好大廈及辦公環(huán)境的日常、節(jié)日擺花工作。
10、實(shí)行三查制度，員工自查，領(lǐng)班巡查，部門經(jīng)理抽查；做到檢查與教育結(jié)合，檢查與獎(jiǎng)勵(lì)懲罰結(jié)合、檢查與改 進(jìn)提升相結(jié)合。
二、人員準(zhǔn)備
根據(jù)甲級(jí)寫字樓保潔人員的配備標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際服務(wù)范圍，對(duì)環(huán)境保障部的相關(guān)人員做如下準(zhǔn)備。
保潔綠化人員將著重增強(qiáng)技術(shù)培訓(xùn)、文明禮貌等素質(zhì)培訓(xùn)，通過培訓(xùn)實(shí)行考核篩選(保潔人員原則上要求30歲以 下、初中以上文化水平)。
1.0保潔領(lǐng)班的基本要求
1.1知識(shí)要求
1.1.1文化水準(zhǔn)：高中畢業(yè)或同等學(xué)歷。
1.1.2專業(yè)知識(shí)：熟悉物業(yè)服務(wù)常識(shí)和環(huán)境衛(wèi)生知識(shí)，掌握防病、防霉、防腐和安全用電知識(shí)。
1.1.3衛(wèi)生原理知識(shí)：懂得清潔衛(wèi)生藥劑、藥品的化學(xué)性 能和使用要領(lǐng)，具有衛(wèi)生保障知識(shí)。
1.1.4政策法規(guī)知識(shí)：具有法律常識(shí)，理解安全保衛(wèi)和消防條例規(guī)定。
1.2水平要求
1.2.1操作水平：能按操作規(guī)程和要領(lǐng)熟練地操作各類相關(guān)工具和能準(zhǔn)確使用消毒藥劑。
1.2.2管理水平：懂得成本核算原理，管理工作有條不紊。具有班組工作的組織水平。
1.3職業(yè)道德：帶頭工作，嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律和相關(guān)制度；工作中不怕累，認(rèn)真負(fù)責(zé)，埋頭苦干，任勞任怨；
1.4經(jīng)歷要求：擔(dān)任保潔領(lǐng)班一年以上。
1.5身體要求：身體健康，精力充沛，能勝任本職工作。
2.0保潔員的基本要求
2.1知識(shí)要求
2.1.1文化水準(zhǔn)：初中畢業(yè)以上學(xué)歷。
2.1.2職業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)：理解物業(yè)服務(wù)常識(shí)和環(huán)境衛(wèi)生知識(shí)。掌握防病、防霉防腐和安全用電知識(shí)，理解餐具消毒清洗方面的知識(shí)。
2.1.3衛(wèi)生原理知識(shí)：懂得清潔衛(wèi)生藥劑、藥品的化學(xué)性能和使用要領(lǐng)，具有衛(wèi)生、保障知識(shí)。
2.1.4政策法規(guī)知識(shí)：具有法律常識(shí)，理解安全保衛(wèi)和消防條例規(guī)定。
2.2水平要求：能熟練地使用各類清潔衛(wèi)生工具，按操作規(guī)程和要領(lǐng)工作；能準(zhǔn)確使用消毒防腐藥劑，藥品和有 關(guān)器具。
2.3職業(yè)道德：嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律和員工守則，工作中不怕苦、累、認(rèn)真負(fù)責(zé)，埋頭苦干，任勞任怨；具有為公 眾服務(wù)的思想品德。
2.4身體要求：身體健康，能勝任本職工作。
3.0綠化員的基本要求
3.1知識(shí)要求
3.1.1文化水準(zhǔn)：初中畢業(yè)以上學(xué)歷。
3.1.2職業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)：理解物業(yè)服務(wù)常識(shí)和綠化方面知識(shí)。掌握防病、養(yǎng)護(hù)、花卉擺放方面的知識(shí)。
3.1.3專業(yè)知識(shí)：懂得綠地修整、修剪、灌溉、疏松等方面的知識(shí)。
3.2水平要求：能熟練地使用各類綠化工具，按操作規(guī)程和要領(lǐng)工作；能準(zhǔn)確使用消毒防蟲藥劑，藥品和相關(guān)器 具。
3.3職業(yè)道德：嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律和員工守則，工作中不怕苦、累、認(rèn)真負(fù)責(zé)，埋頭苦干，任勞任怨；具有為公 眾服務(wù)的思想品德。
3.4身體要求：身體健康，能勝任本職工作。
環(huán)境保障部經(jīng)理：1名；
樓層保潔員：名
停車場(chǎng)保潔員：名
室外保潔員：名
玻璃及不銹鋼保潔員：名
人員選聘的標(biāo)準(zhǔn)參照公司關(guān)于“項(xiàng)目部人員選聘標(biāo)準(zhǔn)”。
三、環(huán)境保障部經(jīng)理的崗位職責(zé)
1、負(fù)責(zé)制訂清潔工作計(jì)劃(崗位設(shè)置、人員調(diào)配、班次排定等);
2、帶頭工作，以身作則，努力調(diào)動(dòng)員工積極，按照計(jì)劃保質(zhì)保量完成各項(xiàng)工作；
3、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本部門與各部門的關(guān)系，合理調(diào)配人力和物力資源；
4、負(fù)責(zé)定期對(duì)本部門員工實(shí)行崗位培訓(xùn)和考核，持續(xù)提升員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量；
5、負(fù)責(zé)環(huán)境保障工作的日檢和考核，糾正日常工作中發(fā)生的不合格服務(wù)；
6、負(fù)責(zé)清潔用品和綠化用品領(lǐng)用計(jì)劃的編制以及領(lǐng)用物品的驗(yàn)證工作，并嚴(yán)格控制其合理的使用，協(xié)助庫房管理 員合理貯存和保管；
7、對(duì)發(fā)生在項(xiàng)目?jī)?nèi)的破壞衛(wèi)生、踐踏綠地的現(xiàn)象實(shí)行勸阻 和制止；
8、負(fù)責(zé)對(duì)消殺和垃圾清運(yùn)等服務(wù)分包商的服務(wù)實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查并作質(zhì)量記錄。
四、環(huán)境保潔部領(lǐng)班崗位職責(zé)
1、協(xié)助環(huán)境保潔部經(jīng)理做好環(huán)境保潔部日常工作；
2、根據(jù)實(shí)際情況，合理安排保潔員工的工作；
3、堅(jiān)持巡視，嚴(yán)抓保潔綠化質(zhì)量;
4、完成環(huán)境保潔部經(jīng)理安排的其它工作。
五、保潔員的崗位職責(zé)
1、負(fù)責(zé)分管清潔區(qū)域的衛(wèi)生，按照清潔工作的標(biāo)準(zhǔn)和要求完成工作。
2、熟悉掌握各類清潔工具的使用和保養(yǎng)，以及各種清潔劑的使用方法。
3、嚴(yán)格按照清潔規(guī)范操作，以防損壞設(shè)施、設(shè)備。
4、積極主動(dòng)巡回檢查，發(fā)現(xiàn)未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)即時(shí)清潔。
5、節(jié)約使用清潔原料，保護(hù)使用各種清潔用具。
6、從事保潔工作的同時(shí)有巡檢設(shè)備設(shè)施的職責(zé)，發(fā)現(xiàn)問題即時(shí)報(bào)修。
7、積極完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)工作。
六、綠化員的崗位職責(zé)
1、按照綠化工作的年、月、日工作計(jì)劃、工作標(biāo)準(zhǔn)和工作程序完成工作；
2、即時(shí)處理枯枝落葉，清理草坪、綠地；
3、認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)知識(shí)，努力提升管理質(zhì)量和工作效率；
4、服從部門經(jīng)理的安排，遵守工作紀(jì)律，完成上級(jí)交班的 各項(xiàng)臨時(shí)工作。
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