賣二手房注意事項

　　總結(jié)精選（1）：

　　賣二手房注意事項

　　放盤、贖樓

　　放盤使房屋在短時間內(nèi)找到更多的適宜客戶將房產(chǎn)賣個好價錢。一般來說，由于買房者渠道較窄，報紙廣告等媒體渠道可操作性也比較低，相對來說委托房產(chǎn)中介會更快捷、便利。在選取房地產(chǎn)中介的時候，就應(yīng)選取多家大規(guī)模房產(chǎn)公司同時代理，因為大的中介公司操作比較規(guī)范，客戶儲存也比較充裕，能夠加速售房。

　　了解行情，定價報價

　　一、關(guān)注房產(chǎn)信息，收集相關(guān)的實時市場行情，請教專業(yè)人事，中介或者有過房產(chǎn)交易經(jīng)驗的親朋好友都能夠；

　　二、賣房者就應(yīng)對房屋的報價持續(xù)理智、客觀。報價過高浪費時間精力，報價過低有損個人利益。報價是為了在談價的過程中給自己留有余地，以一個試探性的價格了解市場的反映狀況以供調(diào)價準(zhǔn)備。地段是決定房價的基本因素，能夠以同一個小區(qū)內(nèi)近期的二手房成交記錄進行定價。接下來需要思考房屋的樓層、朝向、面積、戶型、景觀、饋贈物品甚至一些特殊背景(包括未來幾年市政規(guī)劃或其他外在因素)。賣房者在了解市場走向后再做決定。

　　客戶看房

　　房子的價格主要取決于看房結(jié)果，賣房者就應(yīng)客觀地看待自己的房子，找出不足之處進行裝修或者改造，到達揚長補短的功效，并且對看房者的提出的觀點要持續(xù)耐心。

　　還款期限

　　還款期限以及還款方式就應(yīng)在合同上詳細寫明，一單簽訂合同不能更改。這樣能夠保障賣方的權(quán)益，不至于中間因為什么岔子而影響賣方節(jié)奏。

　　另外，要謹(jǐn)防中介帶領(lǐng)假客戶登門。報價價格低于市場價，中介有意收購賺取差價轉(zhuǎn)賣他人；房子報價太高沒人看只好帶假客戶去您家砍價。

　　細選代理方式、代理期限

　　目前委托中介銷售二手房一般有兩種方式：獨家代理方式和一般方式。選取獨家代理方式的客戶不應(yīng)當(dāng)將同一套房源委托給另一家中介；而一般方式可將同一套房源同時委托幾家中介代理銷售。兩種代理方式各有利弊：一般而言，獨家代理合同更能保證交易的安全性;一般合同則能帶給更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易過程中可能會存在必須的風(fēng)險。

　　對于獨家代理合同，為了使房子能夠更快地脫手，需要在簽定合同的時候約定一個有效期，時間宜短不宜長，一般以一個月為宜。因為如果一個月內(nèi)房子未能脫手，但你對中介公司的服務(wù)還比較滿意，還能夠選取續(xù)約，中介公司一般也樂意。

　　自己交易有風(fēng)險

　　部分賣房者透過中介與購房者碰頭后，可能為了省中介費，直接與購房者直接進行交易。跳過誠信方面不說，這樣可能增大了交易的風(fēng)險，降低交易的效率，中介在資金驗收上有必須的監(jiān)督作用，如果沒有中介環(huán)節(jié)，賣房者可能在資金方面存在風(fēng)險。

　　房產(chǎn)交易

　　自售房屋有學(xué)問

　　有一部分屋主的二手房交易并不是透過中介進行，而是透過朋友、親戚的介紹尋找買家。二手房交易流程十分復(fù)雜，有房屋評估、各種手續(xù)以及各種費用，在沒有行內(nèi)人明白的狀況下很難順利完成整個交易過程，所以，如果周圍沒有很精通二手房交易的熟人陪同，還是選取中介比較靠譜。

　　另外，房屋產(chǎn)權(quán)不已交付太快，在賣方還沒有拿到房款的狀況下，不能過戶產(chǎn)權(quán)，如果這樣賣方很可能賠錢又賠房。

　　不簽“到手價”

　　很多二手房買賣人由于嫌合同上各款項太過麻煩，要求只與中介公司簽一個“到手價”，到手的錢有多少簽多少。

　　但是有介紹：二手房交易過程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費、中介費等多筆費用。如果只簽一個“到手價”，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，等于制造了“暗箱操作”的溫床，受到損失的還是交易買賣雙方。因而推薦，簽約過程中，必須要把各款項弄清楚，千萬不要只簽一個“到手價”。在達成協(xié)議后，業(yè)主、買家和中介能夠簽訂三方協(xié)議，防止不良中介公司人員從中壓價。

　　注意合同細節(jié)

　　二手房買賣成交入住后，買賣雙方仍有可能產(chǎn)生糾紛，可能是維修基金、電話費、物業(yè)費之類的原因，沒有二手房交易經(jīng)驗的人就應(yīng)注意了，這點就應(yīng)在簽定二手房買賣合同前就約定好，做到有理有據(jù)才能避免糾紛。

　　賣二手房也是門學(xué)問，賣方就應(yīng)自始至終持續(xù)清晰的思路，不能被繁瑣的流程和細節(jié)影響，進而失去耐性，造成各種問題的發(fā)生。但是只要多做注意，就能避免很多問題。

　　總結(jié)精選（2）：

　　賣二手房注意事項有哪些？

　　1.

　　代理時間的選取

　　時間選取一般是宜短不宜長。為了防止簽訂獨家代理合同后，房子遲遲不能脫手，售房者記得在簽訂合同的時候約定一個有效期，在有效期內(nèi)未能達成交易的就能夠自動解除合同。那么有效期定多久比較適宜呢？代理有效期的時間宜短不宜長，一般以一個月為宜。如果一個月之后房子還沒有脫手，但是對中介公司還挺滿意，那么能夠選取續(xù)約。

　　2.代理方式的選取

　　透過中介賣房能夠有兩種方式：獨家代理和一般方式。如果選取了獨家代理，就不能將房源委托給另外一家中介。如果選取一般方式的話，能夠?qū)⒁惶追吭赐瑫r委托多家中介代理。目前，一些大的中介公司傾向于同客戶簽署獨家代理合同，小型的中介則比較傾向于同客戶簽訂一般的合同。

　　兩種方式各有利弊：

　　獨家代理合同更能保證交易的安全性；一般合同則能夠為客戶帶給更多的客源，促成交易快速成交。但是在交易的過程中，不可避免的會存在必須的風(fēng)險。

　　3.“跳過”中介有風(fēng)險

　　一些售房者為了省去一些中介費，在與購房者碰頭后會“跳過”中介與購房者直接進行交易。其實，一方面這是售房者有違誠信的表現(xiàn)，另一方面也增大了交易的風(fēng)險，有時反而還會降低交易的效率。因此，推薦售房者賣房選取有必須規(guī)模且信譽良好的中介公司。

　　4.不簽“到手價”

　　一些售房者為了省去合同上麻煩的款項細則，要求只與公司簽一個“到手價”，即直接到手的錢有多少簽多少。大家要明白，二手房交易過程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費、中介費等多筆費用。如果只簽一個“到手價”，必然給中介留下很大的操作空間。再遇上一個黑心中介，這就等于是給他們帶給了“暗箱操作”的條件，后吃虧的還是交易雙方。因此，簽約過程中，必須要把各款項弄清楚，不要只簽一個“到手價”。在達成協(xié)議后，業(yè)主、買家和中介好簽訂三方協(xié)議，也就是居間合同，這也可防止不良中介公司人員從中壓價。

　　5.注意買方資格和購買潛力

　　售房者如果想要透過賣房子之后在買房的話，應(yīng)當(dāng)盡量先把要賣掉的房子處理好，以免被動。

　　總結(jié)精選（3）：

　　買賣二手房雙方都要注意房款和產(chǎn)權(quán)的交接

　　案例

　　王先生想購買一套面積較大的房屋A，但由于政策及經(jīng)濟狀況的限制，務(wù)必出售其名下另一套房屋B，于是就B房屋與李女士簽訂房屋買賣合同（以下稱合同1），同時就A房屋與張先生簽訂房屋買賣合同（以下稱合同2）。但由于李女士的購房資質(zhì)審核未透過，導(dǎo)致王先生不能及時將B房屋出賣，而A房屋的過戶期限也已經(jīng)到期。此時，由于李女士不能如約履行合同，導(dǎo)致王先生在與張先生的合同履行中構(gòu)成違約。

　　專家分析

　　偉業(yè)我愛我家集團市場研究院經(jīng)理孔丹表示，合同不能按時履行，有可能導(dǎo)致連環(huán)單中的售房人或購房人在另一房屋買賣合同中構(gòu)成違約，因合同具有相對性，守約方在另一房屋買賣合同中違約所遭受的損失，也無法向違約方主張。

　　合同1與合同2屬于兩個獨立的合同，合同具有相對性，王先生在合同2的履行過程中遭受的損失，對于合同1而言，不屬于因合同履行遭受的直接損失，而是間接損失，因此，王先生不能向李女士主張，要求李女士賠償他在合同2里的損失。簡單地說，這筆損失只能王先生自己掏，李女士只需對合同1的違約給王先生補償即可，對于合同2王先生的損失，與李女士是沒關(guān)系的。

　　孔丹也提醒消費者，目前市場上賣一買一的改善型置業(yè)需求很多，因同時涉及賣房和買房的過程，出現(xiàn)問題的概率很大，置業(yè)者應(yīng)留意每一個細節(jié)，以免造成不必要的麻煩。

　　買二手房流程指導(dǎo)

　　一、核實賣方身份。一旦確定房源，要核實賣方的身份，如果是個人，看他的身份證。

　　二、找中介選房源。在看房源時可多看幾家中介的掛牌房源，多比較，選取價格和品質(zhì)都適宜的。有的中介公司有獨家房源，這類房源價格可能相對較高，購房者要慎重比較，選取適合自己的。

　　三、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證。查看以下幾個關(guān)鍵點：

　　1、產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人，核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致。

　　2、看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人帶給所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如房屋已出租，則須賣房人帶給承租人同意出售的書面意見，千萬別忽視這些注意事項。

　　3、產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實際面積是否有不符之處。

　　四、核實房屋是否允許買賣。以下狀況的房屋千萬不要買：

　　1、已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；

　　2、屬違法或違章建筑的房屋。

　　3、被人民法院或行政機關(guān)依法查封的房屋；

　　五、對房屋質(zhì)量及其他配套設(shè)施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購房者除對房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關(guān)供用電狀況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細節(jié)；了解物業(yè)公司帶給的服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　六、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體此刻合同中。對交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體此刻合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定一旦發(fā)生糾紛則無法舉證。購房者在簽訂房屋買賣合同時，要注意寫明“房屋交付期限”，注明何時賣方將房屋以何種方式交付給買方，如果屆時不能按時交房，買方將得到什么樣的賠償?shù)取?/p>

　　七、留心付款方式和時間。買家在付款時，應(yīng)盡量采用能在銀行留下劃轉(zhuǎn)證據(jù)的方式進行付款，由此能夠增加購買付款憑證。一般狀況下，在約定時，買家能夠以房屋總價的10%左右作為交房時再付的條件約束賣家按時交房；也能夠要求房主搬出移交后再行支付購房款。

　　八、留意房款和產(chǎn)權(quán)的交接。不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題；能夠思考將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理公司處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。

　　九、保證產(chǎn)權(quán)順利過戶。經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù)。有代理公司、律師、公證的保證等都不算是完成交易過程；從買方的角度來說，必須是產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時能夠毀約。

　　賣二手房注意事項

　　1、代理時間的選取，代理有效期宜短不宜長。如果簽了一份獨家代理合同，但是房子遲遲不能脫手怎樣辦？這就需要在簽訂合同的時候約定一個有效期，在有效期內(nèi)未能達成交易就能夠自動解除合同。代理有效期的時間宜短不宜長，一般以一個月為宜。

　　2、不簽“到手價”。許多客戶在委托賣房時嫌合同上各款項細則太過麻煩，要求只簽一個“到手價”，即直接到手的錢有多少簽多少。二手房交易過程中，除房屋本身的房款外，還涉及契稅交易手續(xù)費中介費等費用。如果只簽一個“到手價”，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，等于制造了“暗箱操作”的溫床。因而，簽約過程中，務(wù)必要把各款項弄清楚，千萬不要只簽一個“到手價”。

　　3、代理方式的選取。委托中介銷售二手房一般有兩種方式：獨家代理方式和一般方式。選取獨家代理方式的客戶不應(yīng)當(dāng)將同一套房源委托給另一家中介；而一般方式可將同一套房源同時委托幾家中介代理銷售。目前比較大的公司一般都傾向于同客戶簽署獨家代理合同，小型中介則比較傾向于一般合同。一般而言，獨家代理合同更能保證交易的安全性；一般合同則能帶給更多的客源促成交易的早日成交，但在交易過程中可能會存在務(wù)必的風(fēng)險。

　　4、“跳過”中介有風(fēng)險。有一些“精明”的賣房者透過中介與購房者碰頭后，為了省卻一筆中介費，就會“跳過”中介與購房者直接進行交易。專家認(rèn)為，這一方面是賣房客戶有違誠信的表現(xiàn)，另一方面也增大了交易的風(fēng)險，有時反而還會降低交易的效率。所以，最好找較具規(guī)模信譽較好的中介公司代理房屋交易。

　　5、注意買方的資格和購買潛力。如果是賣一買一的置業(yè)者，應(yīng)盡量先把賣掉的房子處理好，以免被動。

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